歡樂血拼大隊

《100張圖輕鬆變成地產大亨：用對方法、買對時機、選對地點，投資零風險！》



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讓投資人能完整的了解整個房地產產業

分析產品、法令、產業生態及趨勢

你可以知道所有產品的特色及重點

看穿政府有那些手段來干涉房地產市場！

你將學會如何判斷房地產的走勢

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讀完此書讓你對房地產有全面性的了解！

不再被媒體和業者牽著鼻子走！

做出有利於自身的不動產自住或投資決策！

本書由四個面向引導讀者一探房地產究竟：

第一篇：認清房地產產品

房地產產品有複雜的屬性，以下用６個面向來解讀房地產產品，方便讀者檢閱。如果你要在淡水新市場買一間套房，閱讀２－２住宅市場、３－３區域市場、 ４－４中古屋市場、５－１所有權市場、６－４新市鎮房地產。會對所要買的產品有全面的認識。而你讀完全書，所有不動產商品都難不倒你！

第二篇：認清房地產政策及法令

憲法對於台灣的土地及房地產市場有所謂「平均地權」基本國策方針，而政府在相關法令上訂的很嚴，但管得卻很鬆，而在政策上也是因時因地因人制宜，幾十 年來下來不僅離平均地權越來越遠，與「均富」之理想更是背道而馳，房地產造就貧富差距日益嚴重。不妨從中央政府的地政、營建、財稅、金管、經濟、交通、農 政與環保等幾個政府單位管什麼、玩什麼來一探究竟。

簡單歸納地政系統管土地之測量、產權登記、地價、徵收、區段徵收、重劃等。營建系統管都計、區域計畫、建管、營造、住宅、新市鎮開發等。財政管各項課 稅、金管管金融貸款等、經濟交通負責開發建設，文化部之古蹟、文創，農業部之農地農用與環境資源部之環境影響評估尚方寶劍，另有保護消費者與弱勢之公平、 消保二會，他們對台灣這塊土地及房地產市場玩出什麼花樣及貢獻哪些好的、不好的政策？

第三篇：認清市場玩家

房地產關聯性產業鏈龐大，房地產業（營建業）號稱火車頭工業，可見其對整體經濟及房地產市場之影響。台灣房地產自二零零三年SARS風暴後，至少走了 十年的多頭，房地價格持續上揚，完全與經濟成長、所得之增幅，尤其受薪階層薪水倒退到十六年前水準等等相背離，我們可從房地產業之各事業體、行業、職業與 專業者在這一波景氣中之變化，來了解產業生態及找出可能的答案。

第四篇：認清影響房地產的趨勢

2014甲午馬年開始到2016年台灣總統大選近三年期間，台灣房地產市場將呈現況：

第一年價揚量縮：

前三季推案量爆新高挑戰新高價但成交量因觀望縮。

第二年價跌量增：

2015年不再出現創高價案，個案議價空間拉大有裝潢等變相降價增多以吸引買氣成交量反增多。



第三年價量雙跌：

2016業界競爭加劇，供給過剩加上有業者急變現，多數投資人不看好後市，市場轉壞態勢確立，平均房價再下修10％以上，各業者欲求在利率走高下，以 通貨膨脹購屋保值效應剌激買氣但成果有限，反而因各項成本增加，包括各項稅負增而寧願以租代買少交易，整體市況漸入不景氣與萎縮期。

本書特色



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單元細分，方便檢索

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在房地產變動的時代提供最全面的投資護身符

不動產永遠是個良好的投資工具，不過，怎麼買怎麼賺的時機已經過了。因此只要你對房地產有興趣，不論是投資或是自住。你都應該對房地產產業有全面的了 解。知道如何查看都是市計畫圖以及地籍圖謄本固然可以讓你買屋不受騙，了解都市計畫如何成形，各項公共工程如何影響房地產價值也是必要的。否則你只能任仲 介擺布，聽人吹捧物件有多好！而沒有辦法做出最好的投資判斷！

100個單元，方便查閱

長篇大論的文章很少人能讀的下去！不產業的知識又有一定的艱難度。本書把房地產整個產業分為百餘個單元，讓讀者能輕鬆閱讀！也方便能配合需要隨時查閱。



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本書採圖文或是圖表對照的方式呈現。一半文字說明，另以一以圖或表補充相關的資訊。讓讀者能輕鬆的吸收資訊。



與房地產相關的網站資訊全都錄

本書收集大量提供房地產優質資訊的網站，不要說實證登錄的價格那裡找！是不是兇宅、夾屋合不合法，你家是不是在都市計畫道路上，都在網路上查的到。本書把這些網址全部轉為QR Corde，一次全告訴你。

于俊明 中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會祕書長

王應傑 東森房屋董事長、中華民國不動產仲介經紀商同業公會聯合會創會理事長

王進祥 中國土地改革協會理事長

田大權 大聲行銷總監名嘴

林英彥 財團法人中國地政研究所所長、國立政治大學地政學系名譽教授

卓輝華 宏大不動產估價師聯合事務所董事長

紀聰吉 前台北市政府財政局長

徐世榮 政治大學地政系教授、台灣農村陣線理事長

莊孟翰 淡江大學副教授

曹奮平 中華民國建築經理商業同業公會理事長

陳冠宇 前台北市不動產鑑定公會理事長

陳金令 社團法人台灣都市再生學會理事長

陳光雄 前內政部營建署署長

陳諶傳 中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長

曾文龍 中華綜合發展研究院不動研究中心主任

張元旭 前內政部地政司長

張義權 台北市地政士公會理事長

張欣民 天時地利不動產顧問公司總經居家理

蔡為民 中華兩岸商機促進會理事長、復旦大學房地產研究中心地運營研究所所長

楊治林 台北市商用不動產協會理事長美商中原聯行台灣分公司總經理

趙藤雄 遠雄企業集團董事長、前中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長

謝潮獨家儀 國立台北大學兼任教授

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  作者介紹

  
  
  
  
  游榮富
  
  學歷：
  中興大學地政學系（現改為台北大學不動產與城鄉環境學系）
  
  資簡歷：
  1.台灣不動產物業人力資源協會理事長
  2.宏華創新資產股份有限公司總經理
  3.中華室內環境檢測協會祕書長
  4.台北市不動產鑑定商業同業公會總幹事
  5.宜興集團建設、營造執行副總經理
  6.大成報房地產記者、組長
  7.中華徵信所徵信員、市場與行情房地產採編
  8.中華民國房地產研究發展協會副秘書長
  9.人與地雜誌副總編輯
  10.臺灣不動產資料庫建置計畫共同計畫主持人
  11.中國土地改革協會祕書長
  12.中華兩岸商機促進會祕書長
  13.新台灣開發整合股份有限公司執行長
  14.台北大學不動產與城鄉環境學系系友會祕書長
  
  

100張圖輕鬆變成地產大亨：用對方法、買對時機、選對地點，投資零風險！－目錄導覽說明

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  第一篇：認清房地產產品
  
  第一章：進入房地產市場的敲門磚
  
  １－１房地產先來本周折扣定義它！才能搞懂它
  
  １－２房地產與一般商品好在哪？
  
  第二章：解剖房地產的第一刀－依主體的屬性
  
  ２－１土地市場:好壞價格差300倍
  
  ２－２住宅市場:景氣好壞看豪宅
  
  ２－３商用市場:租金投報率決定價格
  
  ２－４工業市場:用途放寛前景看好
  
  ２－５休閒市場:重要性日益增加
  
  ２－６非都市場:等待土地被變更
  
  ２－７陰宅市場:墓地也有股飆風
  
  第三章：解剖房地產的第二刀－依地區分
  
  ３－１國內市場：國外買家日益重要
  
  ３－２國外市場：享受國外高租金報酬率
  
  ３－３區域市場：三大都會區房價比固定
  
  第四章：解剖房地產的第三刀－依生命週期分
  
  ４－１預售市場：未推案前就要勇於詢問
  
  ４－２餘屋市場：團購多戶絶對好康
  
  ４－３成屋現省市場：比預售低１５％左右
  
  ４－４中古屋市場：屋齡１５年以內好入手
  
  ４－５都更屋市場：小心等不到都更那天
  
  ４－６標售拍賣市場：政府是最大供貨商
  
  ４－７法拍及金銀拍市場：市價四至七成可得
  
  第五章：解剖房地產的第四刀－依法令權利分
  
  ５－１所有權市場：產權獨立最受喜愛
  
  ５－２地上權市場：少了地權，打對折可得
  
  ５－３信託權市場：影響未來市場的一大變數
  
  ５－４抵押權市場：銀行最愛的放款擔保
  
  ５－５其它物權市場：讓地主放捨棄部分所有權
  
  ５－６租賃使用權市場：住宅租金報酬率3%以下,全球最低
  
  ５－７證券化股權市場：不夠刺激沒人注意
  
  ５－８外人地權：外人購地產？不鼓勵不反對不張揚
  
  ５－９原住民保留地權：25萬公頃的便宜土地
  
  第六章：解剖房地產的第五刀－依法令分
  
  ６－１都市房地產：十項指標決定價值
  
  ６－２都更房地產：改善環境決定價值
  
  ６－３區段徵收房地產：5000公頃建地，有政策支援者上天堂
  
  ６－４新市鎮房地產：十年才會初具規模
  
  ６－５重劃區房地產：炒做空間十足
  
  ６－６捷運房地產：高出行情1成可期
  
  ６－７高鐵房地產：南部地區要有長抱打算
  
  ６－８山坡房地產：農舍市場成新銳
  
  ６－９鄉村房地產：都市人的新選擇
  
  ６－１０工商混合房地產：大財團炒作最佳途徑
  
  ６－１１其它特許開發房地產：了解政治角力再投資
  
  第七章：解剖房地產的第六刀－依建築物型態與使用功能分
  
  ７－１透天產品：重點在土地價格
  
  ７－２別墅產品：幾乎集中於山坡地
  
  ７－３農舍產品：765坪以上農地才可以蓋農舍
  
  ７－４公寓產品：不都更沒有前途
  
  ７－５大樓產品：30%公設難避免
  
  ７－６套房產品：商圈與學區周邊為佳
  
  ７－７豪宅產品：景氣好才可以漫天要價
  
  ７－８銀髮產品：３００萬銀髮族才有商機
  
  ７－９山坡宅：好景觀、政府背書，奇貨可居
  
  ７－１０政策宅：量大足以衝動房市
  
  ７－１１辦公產品：市區商辦打不過市郊廠辦
  
  ７－１２商場店面產品：價格決定於商圈潛力
  
  ７－１３商務中心與商務宅：每坪月租金可達萬元
  
  ７－１４停車位產品：機械車位受限保養成本
  
  ７－１５陰宅納骨塔位產品：市價3分之1買進才保險
  
  ７－１６違章屋：深具租賃價值
  
  ７－１７工業廠辦產品：租售價格節節升
  
  ７－１８工業地住宅：提供回饋金就可以解套
  
  ７－１９房地容積移轉：市價漲幅逾7成
  
  ７－２０民宿屋：鄉村資產再活化的方法
  
  ７－２１挑高夾層屋：小心查證合法性
  
  ７－２２畸零地產品：都市成長地區有利可圖
  
  ７－２３輻射屋、海砂屋與凶宅：買進有機會享有容積獎劽
  
  第二篇：認清房地產政策及法令
  
  第八章：認清地政的政策管理系統
  
  ８－１地籍測量與登記：所有權人身分驗證成盲點
  
  ８－２地權管理：祭祀公業1.4萬土地將釋出
  
  ８－３公告現值、公告地價及實價登錄：實價登錄將改變房地產價格混亂的現況
  
  ８－４一般徵收與區段徵收：溝通才能化解問題
  
  ８－５市地重劃與農村及農地重劃：重劃前後土地價差兩倍以上就皆大歡喜
  
  ８－６地政三加一照之管理：地政士、經紀人及估價師的管理。
  
  第九章：營建僅此一檔系統作法與玩法
  
  ９－１國土計畫：國土開發的總指導
  
  ９－２區域計畫：都市地區以外土地的管理依據
  
  ９－３都市計畫：管理4700平方公里的都市土地
  
  ９－４開發許可與變更回饋補償：土地重大用途變更的程序
  
  ９－５建蔽率、容積率與容積獎勵、容積移轉：決定建坪的關鍵因素
  
  ９－６建築執照與二次施工、變更使用：規範建物興建的關鍵
  
  ９－７綠建築建材與智慧屋：未來房市創價的重要助力
  
  ９－８公寓大廈管理：推行成效尚不如預期。
  
  ９－９都市更新：簡易小型都更受矚目
  
  ９－１０都市設計與審議機制：建物外觀的審查
  
  ９－１１住宅政策與資訊：住宅資訊那裡找
  
  第十章：財稅金系統對房市的管控
  
  １０－１公有地標售：地上權標售漸成主流
  
  １０－２各種房地產稅與奢侈稅：造成60萬人持有3戶以上住宅的元凶
  
  １０－３金融手段：漲時助漲，跌時收傘。
  
  第十一章：經濟交通建設與觀光部門
  
  １１－１經濟部門開發政策：主控工業廠房興衰
  
  １１－２交通建設與觀光開發政策：網友五路財神，房市大利多
  
  第十二章：農政、環境資源與公平、消保會
  
  １２－１農地農用時代：農地使用更有彈性
  
  １２－２環境影響評估：大量減少非都市計畫房產推出的原因
  
  １２－３公平會與消保會：不動產交易出了問題要找誰？
  
  第三篇：認清市場玩家
  
  第十三章：房地產市場產業之分工角色
  
  １３－１建築開發：不動產的民間推手
  
  １３－２建築師及相關技師：不動產的規畫師
  
  １３－３營造與工程顧問業：不動產的代工業者
  
  １３－４建築經理與資產管理業：購屋者、銀行與建築業之中間橋樑
  
  １３－５樓管與保全業：居家環境的維持者
  
  １３－６室內設計裝修業：3,500億元的市場
  
  １３－７代銷與仲介業：管制趨嚴，紀律漸佳
  
  １３－８法拍、代拍與買斷業：查稅之下的犠牲品
  
  １３－９不動產經紀人、營業員：諸多法規限制的從業人員
  
  １３－１０地政士：價值被擠壓的專業人士
  
  １３－１１不動產估價師：求算合理房價的人物
  
  第四篇：認清影響房地產的趨勢
  
  第十四章：2014~2016房市趨勢
  
  １４－１整體市場趨勢與變數：五大利空決戰五大利多
  
  １４－２政府政策趨勢與變數：六種決定房市生死的政策
  
  １４－３整體產業趨勢與變數：業者一窩蜂熱潮將引發反效果
  
  １４－４整體投資買賣趨勢與變數：房價高不可攀，大漲後繼無力
  
  １４－５整體兩岸地產趨勢與變數：兩岸萬倍的購屋差異將拉近
  
  

作者序

如何以百文百表圖讀通房地產熱銷

講破不值錢房地產三年大修正

近十年來隨著房地產價格一波波漲不停，連一些沒條件漲的物件也能隨波逐漲，其漲勢似已背離大家所熟知的經濟所得合理範圍、不動產景氣循環理論及一般投資報酬率之概念，總括來說，就是錢淹腳目無處去，都倒進房市大海並捲起千堆浪。

面對大眾最感痛苦的房價高漲問題，政府在這一波亂亂漲的現象中也只能在民國一百年端出奢侈稅抑制短期投機炒作（一年內交易課十五％、二年内十％）。一零二年奢侈稅大限解禁之際，市場反應仍相當活絡，完全未照政府財經高層意思走，政府有意藉奢侈稅打壓房市，顯然效果不佳（政府已計畫延長其落日條款）。經過近十年房市無處不漲之亂象，且跌破無數專家眼鏡的台灣房市未來如何走？漲跌與景不景氣還有跡可循否？備受各界關注。

房地產堪稱是一門綜合性經濟活動與行為，也可說是綜合性之學問，很難找到一定的條理與定律。經過近十年房市榮景後，過往很多房市知識、常識與趨勢可能需再重新檢視及定義了。未來的地產趨勢是什麼？有什麼新興商品？如何找到優勢商品與機會？有什麼可降低風險？如何確保穩定獲利？

近幾年來隨著房市熱滾滾，市面上推出不少房地產專書、刊物等，主要內容在教導大家如何買屋、如何投資及應注意事項等，包括如何對應賣家、建商及仲介業者等，以期朝大眾化、普及化，從吸引買方或投資方來出書。因房地產的世界如同大象般，往往會陷入瞎子摸象的窘境，本人試著以較中性（不偏買方、投資人、一般大眾、業界、及執業者），全面性解剖房市大象並將其露光光，透明有系統來呈現房市大象的每一點線面，包括所有玩房市大象的每一參與者（買家、賣家、中人、官人、執事人、受益人、受害人等等）讓房地產的世界，完整呈現在所有讀者的面前，不管您在房地產扮演哪種角色，都能在此書圖中摸出真實的房市大象。

呈現真實的房市大象面貌，就先從市場有哪些產品與標的可以玩說起，第一大單元有系統歸納點出六大類六十種房地產市場、商品、標的與金錢遊戲大菜。接下來，第二大單元從政府及法令下手，看看政府官方怎麼依啥法玩行政，其玩法有哪些？再來第三大單元探討相關產業行業各項潛規則及各種玩法。第四大單元介紹未來房市下一波趨勢與變數。

為讓讀者輕鬆玩房市，每一單元每一篇文字都會輔以圖表以精簡文字，圖文並茂來減低讀者們之壓力，同時用淺顯口語通俗化之字眼來呈現，以利讀者群作為容易辨別判斷依據及想要進一步深入房地產世界之基礎參考工具書。房地產的世界可切入之範圍太廣，筆者也僅能以從事二十五年相關實務工作之心得與經驗，迎合出版特性來撰寫，且盡可能做到一覽無缺之目標！因所學所知實有限，還有不足處尚請見諒。

最後感謝二十五年工作生涯過程所有曾接觸、刁擾、教導及提供協助之眾親好友與師長們，此刻無法一一致謝，尚祈此書文圖表有助於大家深入淺出優遊自在於房地產世界中，以謝諸多貴人！

語言：中文繁體
規格：平裝
分級：普級
開數：17*22
頁數：240

出版地：台灣